Ануш Согомонян
ОП РФ провела на прошлой неделе «нулевое чтение» разработанного Минстроем России законопроекта1 о компенсационном фонде долевого строительства. В обсуждении документа приняли участие представители ОП РФ, профильных ведомств, застройщиков, страховщиков, а также эксперты.
Напомним, министерство предлагает создать в форме публично-правовой компании специальный фонд, финансируемый за счет обязательных взносов девелоперов – на случай их банкротства. Предполагается, что этот механизм придет на смену действующим сейчас страхованию и банковскому поручительству застройщиков, и позволит защитить права дольщиков более эффективно (ст. 15.1–15.2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с законопроектом предлагается использовать средства компенсационного фонда на выплату возмещения дольщикам в случае банкротства застройщика, предоставление займов застройщикам для завершения строительства, а также на финансирование деятельности самого Фонда.
Между тем норма о создании государственного компенсационного фонда в законе уже есть (ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ). Более того, правительство в декабре прошлого года приняло решение о создании в форме НКО «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства» (постановление Правительства РФ от 7 декабря 2016 г. № 1310).
Открывая обсуждение, председатель Комиссии ОП РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева констатировала, что тема защиты прав дольщиков не теряет своей актуальности. «Из открытых источников мы знаем о том, что ситуация в этой области не может быть охарактеризована как благоприятная. Известно, в том числе, что в процедурах банкротства в 2016 году оказалось большое количество застройщиков. Так, из, порядка 5,5 тыс. [действующих в настоящее время. – Ред.] компаний-застройщиков – 149 в состоянии банкротства, – отметила представитель ОП РФ. – При этом самое важное, что это касается очень большого числа россиян. Незавершенное строительство объектов – это несбывшиеся надежды уже около 45 тыс. граждан, с которыми заключены договоры, и за каждым из них – семья».
Между тем Лидия Михеева отметила неоднозначное отношение экспертов к предложенной в законопроекте Минстроя России модели гарантий прав дольщиков. «Озабоченность, связанная с переходом на новую модель обеспечения исполнения обязательств – системе формирования компенсационного фонда за счет взносов застройщиков, и с передачей всех полномочий по управлению процедурой банкротства застройщика в одни руки аргументируется тем, что такой фонд по сути сейчас пуст, по крайне мере иной информации нет», – констатировала она.
В свою очередь директор Департамента жилищной политики Минстроя России Ольга Корниенко подчеркнула, что необходимость в создании дополнительных гарантий прав дольщиков обусловлена, в том числе, продолжающимся ростом рынка долевого строительства. Так, по ее словам, за период с января по сентябрь 2016 года в России было заключено около 498 тыс. договоров долевого строительства. При этом рост числа заключенных договоров по сравнению с аналогичным периодом 2015 года составил 9%. В то же время, подчеркнула представитель министерства, лишь около половины из числа этих договоров были обеспечены прямыми гарантиями: 250 тыс. – страхованием застройщика и 21,5 тыс. – поручительством банка. «Остальные по-прежнему обеспечены только залогом прав застройщика на земельный участок и объектов незавершенного строительства», – констатировала Ольга Корниенко.
В продолжение представитель разработчика законопроекта отметила, что полностью отказаться от банковского поручительства в проектах долевого строительства планируется только после того, как будет завершено строительство всех объектов, обеспечение которых начато этим способом. И интересы дольщиков, которые заключили договоры до вступления в силу обсуждаемого документа, будут обеспечиваться ранее действовавшими способами обеспечения исполнения договоров. «Смена режима обеспечения будет проходить плавно. Компенсационный фонд, исходя из предложенной концепции, будет обеспечивать только те договоры, по которым в фонд делались взносы в фонд. При этом если договор застройщика будет заключен после вступления закона в силу, то по нему компания-застройщик начнет платить взносы в фонд, и на этот договор уже распространяется „защита“ компенсационного фонда», – добавила Ольга Корниенко.
Тем не менее страховщики считают преждевременным демонтаж уже выстроенной системы защиты прав инвесторов. Компенсационный фонд будет, де-факто, заниматься страхованием, полагают они. Так, по мнению члена Комитета Всероссийского союза страховщиков по перестрахованию Валерия Курганова, необходимо создать трехступенчатую систему защиты дольщиков: страхование, Фонд, перестрахование. За сохранение системы страхования в долевом строительстве выступила также заместитель генерального директора – руководитель центра андеррайтинга САО «ВСК» Анна Рыбина. По ее мнению, Фонд должен был исполнять исключительно функцию завершения строительства, со страховыми выплатами страховщики справляются успешно. «Мы поддерживаем создание фонда, как дополнительного инструмента. Мы против того, чтоб отказываться от страхования, от тех уже накопленных компетенцией, опыта и страховых резервов, перестраховочных и страховых емкостей», – считает она.
Однако Ольга Корниенко обосновала отказ от обязательного страхования в пользу компенсационного фонда тем, что даже после того, как Банк России установил отдельные требования для страховых компаний, которые работают на рынке долевого строительства, имеются случаи, когда в результате вымывания страховых компаний с рынка, которые уже приняли на себя обязательства девелоперов, сформированные ими страховые портфели, оказались неперестрахованными, несмотря на то, что в законе эта обязанность есть. «Это произошло потому, что существующие страховые компании не готовы брать на себя риски других страховщиков», – подчеркнула представитель министерства. – "Более того, предусмотренный законом объем страховых выплат дольщикам по сути несоизмерим со стоимостью готового объекта. Именно поэтому создание компенсационного фонда, в первую очередь, подразумевает возможность завершения строительства объектов, что является более привлекательным для дольщика».
Аналогичной позиции придерживается и руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. По его мнению дольщик, вступающий в отношения с застройщиком, хочет получить именно квартиру и предполагает, что государство его будет в этом защищать. Поэтому интерес участника долевого строительства в компенсационном возмещении минимален, полагает он.
Исполнительный директор Ассоциации «Национальное объединение строителей» Виктор Прядеин также поддержал идею создания Фонда. Он полагает, что предлагаемую модель обеспечения ответственности застройщиков перед инвесторами нужно рассматривать именно с позиции простых дольщиков, которые не обладают достаточными познаниями и возможностями для оценки деятельности застройщиков и тем более страховых компаний. "Система долевого участия в строительстве должна вызывать доверие у граждан, инвестирующих свои сбережения в строительство. Именно для этого государство со своей стороны инициирует дополнительные меры по проверке надежности застройщиков и созданию прозрачной и эффективной системы обеспечения их ответственности через Фонд» – согласен с Минстроем России эксперт.
Аналогичной позиции придерживается и член адвокатской палаты Москвы Евгений Корчагин. «Дольщикам все равно кто и когда будет достраивать дом. Очень маленькому проценту граждан нужны деньги, людям нужно жилье», – полагает он.
